TIPS PROPERTY

Tips Menawarkan Properti agar Cepat Laku
  1. Tentukan harga properti sesuai harga pasaran dimana lokasi properti berada. Tetapi dalam kondisi tertentu harga properti bisa lebih tinggi dari pasaran, misalnya berada di dekat lokasi strategis atau ramai, dekat fasilitas umum, akses jalan mudah, view bagus, lingkungan nyaman dan lain sebagainya. Penting menetapkan harga yang pantas dengan melakukan analisa harga pasar (comparative market analysis).
  2. Lakukanlah renovasi sebelum anda menjual rumah, cukup dengan renovasi ringan saja sehingga tidak mengeluarkan biaya yang banyak. Hal yang perlu dilakukan adalah cukup dengan membersihkan rumah, merapikan dan melakukan pengecatan ulang pada dinding rumah, sehingga rumah terlihat menarik, bersih dan siap untuk ditempati. Karena rata-rata pembeli menginginkan rumah yang sudah siap pakai dan tidak mau repot-repot merenovasi.
  3. Tawarkan dulu ke tetangga kanan kiri rumah, siapa tahu mereka ada niat untuk melebarkan rumahnya untuk menambah kamar anak-anak atau keinginan lainnya.
  4. Cari agen properti profesional untuk kerjasama dalam memasarkan properti anda, karena biasanya para agen properti atau broker properti sudah mempunyai chanel yang banyak. Dengan begitu properti yang akan anda jual dipromosikan secara langsung ke setiap chanel mereka, untuk mendapatkan calon pembeli.
  5. Gunakan internet untuk mempromosikan properti yang sedang kita tawarkan, bisa dengan membuat website atau blog khusus untuk jual beli properti, gunakan social media seperti facebook, twitter, atau memasang iklan yang banyak sekali dikunjungi calon pembeli.
  6. Pasang papan pengumuman di depan rumah 'rumah ini dijual'. Buatlah papan yang semenarik mungkin supaya bisa menarik perhatian setiap orang yang lewat di depan rumah. Ukuran papan jangan terlalu besar dan gunakan warna untuk papan yang mencolok.
  7. Promosikan juga rumah dijual anda melalui surat kabar atau majalah, agar lebih spesifik pilih surat kabar atau majalah tentang properti.
  8. Berikan hadiah atau bonus untuk pembeli rumah seperti ada tambahan perabotan rumah atau lainnya yang bisa menarik perhatian calon pembeli.
  9. Buatlah corak, foto atau design rumah yang menarik untuk dipasang ke dalam iklan jual beli rumah yang anda buat.
  10. Saat anda mengatakan 'properti saya sudah siap dipasarkan' dan lakukan open house, sebaiknya juga mengetahui ketentuan kepemilikan properti dan dokumen apa saja yang sudah dan belum anda lengkapi.
  11. Dalam beberapa kasus penjualan properti dapat mengundang kriminalitas. Ada beberapa hal yang perlu diperhatikan dlam menjaga keselamatan diri anda, yaitu tanyakan maksud kedatangan calon pembeli kalau perlu sampaikan pertanyaan tertentu termasuk menanyakan kartu identitas/kartu nama, apabila anda memiliki  sedikit keraguan. Kunci ruangan khusus anda, simpanlah barang berharga ditempat aman. Jika anda memiliki hewan peliharaan, jagalah jangan sampai mengganggu calon pembeli. Pindahkan barang-barang berbahaya. Ingatlah bahwa papan 'DIJUAL' di depan properti anda berarti mengundang orang-orang untuk datang jadi janganlah membuka pintu sembarangan.
  12. Anda akan melakukan negosiasi ketika calon pembeli telah menyampaikan penawaran harga pembukaan. Bila anda sudah menyetujui harga yang disampaikan, pastikan bahwa transaksi berlangsung sesuai dengan jadwal yang telah disepakati, waktu untuk saling bertemu baik penyerahan sertifikat, menerima uang tanda jadi, mengumpulkan dokumen properti dan memberi kesempatan kepada calon pembeli untuk mengetahui hal-hal yang berkenaan dengan properti yang ditransaksikan. Dalam proses akhir kadangkala terjadi beberapa kasus seperti negosiasi ulang meskipun harga semula telah disepakati, belum lagi masalah pajak, perbaikan rumah, dan kelengkapan dokumen properti biasanya menjadi faktor paling dominan.
  13. Saat menawarkan produk properti, buatlah gambaran virtual dari unit dengan sangat jelas dan lengkap seperti artist impression yang bagus atau market yang sempurna, bila perlu buat unit contoh/show unit.

Strategi Agen Properti Profesional

  1. Memperhitungkan Detail. Perhatikan hal-hal penting bagi pelanggan. Agen properti harus tahu alasan penjual menjual rumahnya. Waktu terjual yang diinginkan, harga jual minimal, waktu pengosongan yang diminta. Tempat tinggal setelah terjual.  Untuk pembeli perlu diketahui; lokasi yang disukai, luas bangunan dan jumlah kamar yang dibutuhkan. Arah hadap bangunan, dan budget. Lebar kavling, lebar jalan, bentuk kavling, style bangunan, tata ruang, ukuran kamar dan lainnya. 
  2. Komitmen untuk pelanggan. Seorang penjual bekerjasama dengan agen properti pasti berharap rumahnya terjual. Komitmen adalah janji.Janji service yang diberikan juga komitmen. Sebaliknya kita minta komitmen dari penjual. Agen properti dapat bekerja secara profesional bila penjual memberikan perjanjian pemasaran secara eksklusif. Seperti penjual, bagi pembeli, agen properti juga memberikan jasa dan service. Konsultasi tentang market dan peraturan jual beli, peninjauan dan pengenalan lokasi, prosedur transaksi yang aman, pembeli yang diminta memberikan komitmen pada agennya.
  3. Fokus untuk kepentingan pelanggan. Penjual ingin rumahnya cepat terjual dengan harga terbaik. Agen properti juga ingin rumah yang dipasarkan cepat laku. Penjual perlu tahu adanya persaingan dengan rumah lain yang dijual. Untuk kepentingan penjual agen properti akan menyampaikan informasi yang terbaru dan transparan tentang harga yang terjadi dalam pasar.
  4. Konsisten dengan Standar Kerja. Pelanggan yang baik dan berkomitmen membayar standar komisi. Tapi ada prospek yang minta komisi lebih rendah. Agen properti harus menolak permintaan tersebut. Tidak melayani prospek yang tidak memberi perjanjian tertulis adalah bentuk konsistensi, sehingga tidak merugikan pelanggan yang baik.
  5. Keberanian Menolak dan Ditolak. Agen properti harus berani minta komitmen dari penjual maupun pembeli. Tanpa komitmen tertulis kita bekerja secara traditional. Penolakan prospek adalah tantangan bagi kita untuk menunjukkan keuntungan perjanjian dengan agen properti. Kerjasama tanpa komitmen harus ditolak. Keberanian menolak menunjukkan agen bekerja secara profersional.
  6. Memiliki Kualitas Service yang terbaik. Customer membayar agen untuk 'value' yang diperoleh. Value didapat melalui service. Komisi agen mencerminkan kualitas servicenya. Bila customer menawar komisi artinya service yang sama bias diperoleh dari agen lain dengan komisi lebih rendah. Kita selalu dibandingkan dengan pesaing. Apakah kita sudah lebih baik ?
  7. Teamwork. Didalam pemasaran properti kerjasama dengan agen lain akan mempercepat terjadinya transaksi. Calon pembeli dari agen yang alin akan bersaing dengan calon pembeli kita. Penawaran terbaik akan diperoleh dari adanya persaingan. Penjual akan sangat dirugikan bila kerjasama team tidak terjadi.
  8. Bekerja dengan Terencana. Customer membutuhkan profesional yang mampu merencanakan kegiatan pemasaran yang terukur dan bertanggung jawab. Pelanggan berhak memberikan penilaian secara periodic. Hasil kerja kita akan menentukan kita patut dipertahankan atau diberhentikan.
  9. Etika Profesi.  Profesi apapun mempunyai standar etika. Agen properti juga berpegang pada etika bisnis yang berlaku umum. Tidak merugikan penjual, pembeli, dan agen properti lain. Persaingan sehat, keterbukaan informasi, transparansi dalam negosiasi. Penjual dan pembeli tidak menginginkan adanya 'mark up' harga.
  10. Networking antar agen properti. Kerjasama antar agen dapat dilakukan melalui penyebaran informasi listing eksklusif. Perubahan di update melalui sms. Penyebaran foto properti melalui email dan internet. Peningkatan kerjasama antar broker akan menguntungkan penjual maupun pembeli.
  11. Kecepatan mencerminkan Ketrampilan. Setiap aktifitas pemasaran harus dilakukan dengan cepat. Kecepatan akan memenangkan persaingan. Customer menghargai cara kerja yang cepat dan cekatan. Kecepatan menunjukkan ketrampilan agen properti dalam melakukan tugasnya.
  12. Target yang Terukur. Penjual perlu tahu apa yang dilakukan agen properti selama waktu pemasaran yang diberikan. Bila target terjual tidak tercapai. Ukuran hasil pemasaran adalah respon yang diterima. Kemudian dievaluasi dan ditentukan target berikutnya.
  13. Inovasi Pemasaran. Bila semua program pemasaran telah dilakukan tidak menghasilkan transaksi. Agen propeti harus memberikan solusi yang inovatif sebagai strategi pemasaran selanjutnya. Penurunan harga terus menerus bukan strategi yang baik. Setiap properti harus dilakukan program pemasaran yang berbeda. Menjual rumah sederhana berbeda caranya dengan menjual rumah menengah. Apalagi strategi untuk rumah mewah. Demikian juga program pemasaran properti komersial berbeda dengan properti industiral. Harus inovatif.
  14. Belajar hal Baru. Belajar adalah jawaban terhadap perubahan. Market berubah, customer berubah. Agen properti harus mengantisipasi setiap perubahan. Belajar setiap hal yang berhubungan dengan bisnis properti, tren pemasaran, tren gaya hidup, bahan bangunan dan perubahan lainnya.
  15. Setiap customer penting. Berikan customer perhatian yang berbeda. Ada customer dengan kebutuhan menjual atau membeli kurang mendesak, segera dan ada yang sangat mendesak. Prioritaskan customer sesuai tingkat keterdesakannya.
  16. Perhatikan hal-hal yang penting bagi pelanggan. Harga jual minimal. Akses alternatif terhadap kemacetan. Siapa peminat berikutnya ketika akan dijual kembali, project lain yang sudah ada dan terintegrasi. Arah hadap bangunan, fisik dan pengembangan bangunan yang lebih baik, dan lainnya.
  17. Tema arsitektur juga berhubungan dengan disign antar ruang dari bangunan, pencahayaan alami dan tambahan, permainan warna yang elegan. Disign antar ruang menjamin kenyamanan lalu lintas penghuni dalam berpindah ruangan sehingga penghuni menjadi nyaman untuk menempati.
  18. Harga dan cara bayar yang mudah sangat penting. Bentuk dari harga yang kompetitif adalah relatifitas dari kondisi dan treatment yang dipersiapkan dalam pengembangan produk.
  19. Iklan di koran atau memasang spanduk bukan lagi dianggap pemasaran yang optimal. Anda harus tahu kapan dan di media mana sebaiknya beriklan. Iklan di majalah properti merupakan media yang cukup baik untuk beriklan. Saat ini media berbasis internet yang bergerak dibidang properti juga sudah semakin banyak digunakan untuk pemasaran.
  20. Sale on Project Location (Open House). Sebelumnya sebar Magic25 dulu atau iklan media. Trik open house dianggap sebagai salah satu cara untuk membangun kepercayaan antara anda dan konsumen.
  21. Continued Call Progress. Hampir 90% dari keputusan membeli tidak langsung didapat pada saat yang singkat, tapi melalui Follow Up Customer. Ini adalah salah satu proses yang sangat penting dalam penjualan properti.
  22. Greeting card access. Kirimkan kartu ucapan kepada pelanggan sebagai tanda terimakasih atau ucapan hari-hari besar, sementara di dalamnya bisa diberi info event atau hadiah yang akan membuat mereka tertarik.
  23. Friendship Gathering. Pertemuan langsung serta waktu yang cukup dapat membantu proses pengenalan produk anda dan peluang lebih besar akan diperoleh bila berhasil menemui calon pembeli dan diskusikannya dengan tuntas.
  24. Local Blast Publishing. Gabungkan kekuatan radio atau koran lokal dengan kekuatan komunikasi modern seperti outdoor ads dengan memberikan kesempatan berinteraksi dengan produk anda. atau membuat program hadiah kecil dari respon konsumen, dari hal ini bisa diharapkan kedatangan konsumen untuk mengambil hadiah ke kantor marketing anda.
  25. Front Roads Customer Service dan Layanan setiap waktu. Ini adalah ujung tombak paling dekat dengan customer, booth di tepi jalan atau di area pengisian bensin, public rest area atau gerbang masuk area komersial seperti shopping center atau taman hiburan umum. Ini akan siap memberikan waktu transaksi yang luas bagi konsumen.
  26. Promosi dari mulut ke mulut (word of mouth) masih menjadi kekuatan terbesar dalam penjualan. Orang lebih percaya teman-teman dan keluaraga mereka. Berikan reward kepada pelanggan setia yang membawa orang-orang baru ke dalam link anda.
  27. Hadiah yang realistis. Siapkan hadiah untuk jenis penjualan tertentu dan mekanisme yang baik. Hadiah sebaiknya yang benar-benar menarik dan fungsional, bisa berhubungan dengan kebutuhan penggunaan produk itu sendiri seperti AC, security system atau perangkat pendukung operasional lainnya, atau hadiah menarik seperti tour keluar negeri,dll yang sesuai dengan nilai yang dikeluarkan konsumen dan dapat digunakan secara langsung. Semakin cepat dan mudah sebuah hadiah dapat digunakan, akan semakin tertarik konsumen untuk mendapatkannya.
  28. CSR(Corporate Social Responsibility). Dengan menunjukkan rasa peduli Brand anda terhadap isu disekitar masayarakat/target market dengan melakukan kegiatan CSR(Corporate Social Responsibility) sambil mempromosikan produk yang ingin dipromosikan. Dengan kegiatan ini brand anda akan mendapatkan image baik dan disukai masyarakat.
Kendala Pihak Pemilik dan Pembeli
Profesi broker properti ini ada karena adanya kendala-kendala yang dimiliki baik oleh pihak pemilik ataupun oleh pihak pembeli dalam terjadinya proses jual-beli properti. 
Kendala-kendala yang dihadapi Pemilik :
  • Waktu, Kebanyakan pemilik properti bukanlah pemain dalam bisnis properti. Mereka memiliki usaha atau pekerjaan lain yang berada di luar bisnis ini. Sehingga mereka butuh meluangkan waktu lebih untuk memasarkan propertinya. Yaitu waktu untuk memasarkan dan waktu untuk mengantar calon pembeli. Bahkan waktu untuk merencanakan promosi properti yang sedang dipasarkan.
  • Pemasaran. Untuk mempercepat terjualnya suatu properti saat ini tidak cukup hanya mengandalkan iklan di koran atau media promosi lainnhya. Tetapi perlu suatu jaringan broker properti yang besar disertai data-data pendukung yang up to date, sehingga properti dapat terjual dengan harga sebaik mungkin.
Kendala-kendala yang dihadapi Pembeli:
  • Waktu. Seperti kendala yang dimiliki pemilik, pembeli biasanya juga bukanlah orang yang berada di bisnis ini. Sehingga ia butuh meluangkan waktu untuk mencari properti yang diinginkan.
  • Informasi. Kurangnya informasi yang dimiliki oleh calon pembeli seperti harga pasaran tanah, rencana pengembangan kawasan, informasi harga properti-properti yang sejenis sampai informasi promo kredit KPR dari bank-bank yang ada dapat mengakibatkan calon pembeli tidak akan mendapatkan properti yang terbaik.
  • pengecekan sertificate cuma berlaku 1 bulan, jadi sebaiknya dilakukan oleh notaris bila mau menjelang adakan transaksi AJB(Akte Jual Beli). Biaya standar sekitar Rp.300rb.
Kendala-kendala yang dihadapi Kedua belah pihak:
  • Negosiasi. Dalam prakteknya, transiksi jual beli properti bukan sekedar transaksi jual beli biasa yang hanya melibatkan harga yang disepakati. Dalam dunia properti, ada hal-hal yang bisa dinegosiasikan untuk dijadikan suatu keuntungan tambahan baik bagi pemilik ataupun pembeli.
  • Aspek hukum. Dalam transaksi suatu objek properti, perlu diperhatikan aspek hukumnya. Seperti dokumen apa yang perlu disiapkan, biaya-biaya apa saja yang timbul dan yang terutama, biaya-biaya itu kewajiban pihak pemilik atau pihak pembeli. Dari hal diatas dapat kita ketahui, betapa pentingnya peran seorang broker properti dalam proses berhasilnya sebuah transaksi. Dan peluang yang kita dapatkan sebagai broker properti. Jadi mengapa kita tidak mencoba untuk lebih 
KEUNTUNGAN LISTING EXCLUSIVE (komisi biasa tertinggi 3%)
Exclusive listing(daftar khusus) adalah hak yang diberikan Pemilik properti kepada satu agen properti dalam kurun waktu tertentu. Oleh karena itu, agen properti dapat melayani Pemilik dengan pantas sehingga Pemilikpun dapat meminta perhatian agen properti untuk memasarkan properti nya secara pantas pula.Karena bersifat exlusive bahkan anggota keluarga atau pemilik properti itu sendiri pun tidak boleh melakukan penjualan propertinya dan kerja sama ini memiliki jangka waktu sesuai dengan kesepakatan kedua belah pihak.
Kelebihan Exlusive listing :
  • Harga property anda akan terkendali
  • Ekspos sangat luas
  • Profesional dalam urusan sevice dan komitment
  • Aman dan tenang
  • Peluang terjualnya properti anda lebih besar
  • Bebas biaya, karena semua biaya promosi ditanggung agen
  • Secara legal lebih aman
  • Yang paling penting anda sebagai pemilik properti bila memakai program exlusive listing akan Bebas Repot dan Bebas Capek
*Bagi Owner :
1. Mendapatkan laporan berkala
2. Mendapatkan harga terbaik
3. Lebih aman
4. Lebih profesional karna mempunyai kertas kerja
5. Siapapun yang jual, owner hanya bayar 1x
6. Properti lebih terlihat exclusive
7. Punya program kerja, Promosi lebih Focus
8. Dan jaringan lebih banyak
* 9. Gratis open house 1 bulan 2x
*10. Gratis pemasangan di majalah di trade area (jika ada)
*11. Gratis penyebaran brosur min.1001bh/bln
*12. Gratis pemasangan di internet berbayar seperti rumah123.com, rumah.com, dan internet yang bebas seperti toko bagus/OLX.
*13. Gratis pemasangan banner di lokasi properti
*14. Gratis pemasangan papan tanda di lokasi sekitar,
*15. Gratis duplicate kunci untuk di titipkan di ray white 
*16. Gratis pelayanan terbaik dalam pengantaran klien-klien, melakukan negosiasi, mengantar dokumen ke notaris, hingga serah terima fisik rumah.
Cara bijak untuk menjual rumah/properti, cek apakah anda memiliki banyak waktu, tenaga, dan pengetahuan yang cukup mengenai proses penjualan rumah, bila tidak serahkan proses penjualan rumah/properti anda kepada orang yang profesional.

Sole agen bisa juga disebut distributor resmi. Dalam Sole agen, vendor boleh menjual properti tersebut, tapi si penjual/vendor hanya memberi kuasa pada satu agen pemasaran saja.

KEJELEKAN LISTING OPEN (komisi bisa lebih rendah 1 sampai 3 %)
Open listing(daftar terbuka) berarti memberikan kuasa properti anda untuk dipasarkan oleh sejumlah agen properti penjualan rumah (broker property). Namun, mereka tidak memiliki komitmen dalam hal waktu dan dana untuk memasarkan rumah anda yang intinya kapan rumah akan laku tak dapat diprediksi secara pasti. Agen/broker hanya menunggu, mencari calon pembeli yang berminat. Alhasil open listing penjual properti rumah dengan agen properti tidak terikat waktu kapan rumah akan laku semua berjalan saja mengalir tanpa ada batasan berapa hari/bulan rumah akan laku. Open listing ini juga memungkinkan banyak agen properti lain untuk menggarap penjualan rumah yang memungkinkan harga rumah menjadi turun / naik karena banyaknya respon ke agen/ broker.
Banyaknya agen properti yang terlibat tidak berarti exposure atau peluang terinformasikannya rumah atau properti yang hendak dijual menjadi lebih luas.

Sedangkan kelemahan Open Listing adalah :
  • Harga tidak terkendali
  • Penjual ikut terlibat selama pemasaran dan akan terbentur masalah antar broker
  • Mengeluarkan biaya sendiri untuk promosi
  • Boros Uang, Waktu, Tenaga, dan tentu saja Sangat Repot berurusan dengan Maklar Tradisional
Ketika keadaan sudah mau deal/closing yang perlu dipastikan/diperlihatkan oleh penjual/vendor/owner adalah :

  • Sertifikat asli. Bisa jadi sedang jadi jaminan di bank,karena ada pinjaman & harus ditebus roya nya ke bank dulu. Apakah property yang dijual ini sudah terdata di SPT pajak penjual.Kalo tidak pajaknya akan terkena double sesuai tarif oleh pemerintah. Kadang juga sewaktu SKB pajak keluar dulu, jadi pengikatan dengan pembeli berupa PPJB tidak bisa dilakukan oleh notaris. Jadi dalam hal ini pembeli jangan bayar melebihi 20% dulu.
  • IMB(Izin Mendirikan Bangunan). Ini salah satu syarat penting bila pembeli ingin mengajukan pinjaman KPR melalui bank. Pengajuan KPR untuk rumah Kosan lebih banyak ditolak bank, Apalagi bila jelas-jelas tertulis/terdata di IMB nya "Rumah Kosan", Tapi kalau tertulis Rumah Hunian, masih bisa diterima Bank. 
  • PBB(Pajak Bumi dan Bangunan) asli untuk beberapa tahun terakhir.
  • untuk penyewaan property dibawah nilai Rp.100 jt boleh dibawah tangan atau cukup pakai waan marking dari notaris aja(perjanjian nya broker buat & minta stempel diketahui notaris). Atau di notaris dikenal dengan istilah registrasi/legalisir & dikenakan biaya cuma sekitar Rp.250rb.
Jenis Dokumen yang diperlukan untuk KPR (Kredit Pemilikan Rumah) adalah :
'- KTP pemohon Pengurus/Pemegang saham dan istri/suami (khusus perorangan), Baik perorangan maupun Badan Usaha
'- Kartu Keluarga, bagi perorangan saja
'- Akta nikah/Akte Cerai/Akta pisah harta , bagi perorangan saja
'- NPWP, baik perorangan maupun Badan Usaha
'- Rekening koran/Tabungan/Giro minimal 6(enam)bulan terakhir, bagi Badan Usaha, Bila karyawan kerja, harus ada surat keterangan kerja, slip gaji 3 bulan terakhir dan rek.tabungan 3 bulan terakhir.
'- Akte Pendirian dan Akta Perubahan lengkap, bagi Badan Usaha
'- Surat Pengesahan Departemen Kehakiman, bagi Badan Usaha
'- SIUP, TDP, Domisili Perusahaan, bisa Perorangan maupun khususnya Badan Usaha.


Tidak ada komentar:

Posting Komentar