Dokumen yang melekat pada objek benda tidak bergerak seperti Tanah dan Bangunan, diantaranya ; Sertifikat, Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) dan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT-PBB). yang berfungsi sebagai penanda sahnya legalitas objek tersebut dimata hukum.
Sertifikat dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN), IMB adalah urusannya pemerintah daerah setempat melalui dinas perijinan bangunan, baik tingkat kota/kabupaten atau kecamatan, sedangkan SPPT-PBB menjadi domainnya Kantor Pelayanan Pajak (KPP).
Data fisik tanah yang tercantum dalam Surat Ukur yang terlampir dalam sertifikat pada halaman terakhir hanya berupa luasnya dan tidak melampirkan ukuran secara detail. Dan data bangunan juga tidak dicantumkan dalam sertifikat, jika diatas tanah tersebut ada bangunan, maka dalam sertifikat hanya tertera bahwa diatas tanah tersebut ada bangunan.
Tentang IMB diatur dalam UU no.28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung. Dalam UU tersebut mensyaratkan bahwa untuk mendirikan bangunan gedung di Indonesia diwajibkan untuk memiliki Ijin Mendirikan Bangunan.
IMB merupakan landasan sah kita mendirikan bangunan. Dalam IMB tersebut tercantum data-data bangunan secara detil. Mulai dari peruntukan, jumlah lantai dan detil teknis yang menjadi lampirannya.
IMB terdiri dari IMB Rumah Tinggal, IMB Bangunan Umum Non Rumah Tinggal sampai dengan 8 lantai dan 9 lantai atau lebih. Masing-masing tipe bangunan tersebut memiliki syarat yang berbeda. Semakin tinggi atau semakin rumit bangunan maka semakin banyak pula yang harus diperhitungkan dalam pemberian IMB.
Untuk IMB Rumah Tinggal pengurusannya cukup melalui seksi Perijinan Bangunan di kantor Kecamatan setempat, sedangkan untuk bangunan non rumah tinggal permohonan IMB dilakukan di Suku Dinas Perijianan Bangunan Kota Administrasi setempat dan untuk bangunan dengan tipe dan luasan tertentu perijinan dikeluarkan oleh Pemda atau Gubernur. Sedangkan untuk bangunan dengan fungsi khusus ijinnya langsung dikeluarkan oleh pemerintah Pusat.
Untuk mengajukan kredit di Bank, IMB merupakan syarat wajib yang harus dipenuhi. Karena dari IMB tersebut bank dapat menilai bahwa bangunan yang turut menjadi jaminan hutang dibangun sesuai dengan peraturan. Seperti sesuai dengan peruntukan di lokasi, misalnya Ruko memang dibangun di area komersil, Rumah tinggal dibangun memang di lokasi yang diijinkan untuk hunian. Gedung perkantoran dan hotel atau apartemen memang dibangun di area yang diperuntukkan bagi peruntukannya.
Selain itu aspek teknis seperti Garis Sempadan Bangunan tidak melanggar, Koefesien Dasar Bangunan (KDB) dan Koefesien Luas Bangunan (KLB) sesuai dengan yang dipersyaratkan. Penting juga diperhatikan bahwa antara bentuk bangunan seperti tertera dalam IMB sesuai dengan bangunan fisiknya.
SPPT diatur dalam UU no.12 tahun 1994 tentang Pajak Bumi Bangunan (PBB). SPPT merupakan dokumen yang berisi besarnya utang atas Pajak Bumi dan Bangunan yang harus dilunasi oleh Wajib Pajak pada waktu yang telah ditentukan.
SPPT hanya menentukan bahwa atas objek pajak tersebut dibebankan utang yang harus dibayarkan oleh subjeknya. SPPT PBB bukan merupakan bukti kepemilikan objek pajak. Karena sering kita menemukan bahwa nama yang tercantum di sertifikat berbeda dengan nama yang tercantum dalam SPPT-PBB. Hal ini bisa terjadi karena pemilik tidak melakukan balik nama SPPT-PBB, setelah dilakukannya peralihan hak atau balik nama sertifikat atas tanah dan bangunan tersebut. Dalam pembayaran PBB yang perlu disesuaikan adalah Nomor Objek Pajak (NOP) nya.
Kondisi lainnya adalah SPPT-PBB hanya mencantumkan nama salah satu pemilik saja, jika pemilik objek pajak tersebut lebih dari satu orang.
Balik Nama Sertifikat tanpa Akta PPAT
Pendaftaran peralihan hak sertifikat atau yang lebih dikenal dengan istilah balik nama haruslah berdasarkan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Akta PPAT tersebut bisa berupa Akta Jual Beli (AJB), Akta Tukar Menukar, Akta Hibah, Akta Pembagian Hak Bersama (APHB) dan Akta Pemasukan Dalam Perseroan (Inbreng). Proses balik nama dilakukan di kantor Pertanahan yang ada di masing-masing Daerah Tingkat II atau tiap-tiap kabupaten/kotamadia.
Turun Waris
Balik nama berdasarkan Surat Keterangan Waris(SKW) diatur dalam PP no.24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah, dimana balik nama sertifikat secara turun waris ini cukup berdasarkan SKW saja, tidak perlu akta PPAT. Jika yang meninggal adalah warga negara indonesia pribumi, maka SKW dibuat oleh para ahli waris dengan disaksikan oleh 2 orang saksi dan dibenarkan atau dikuatkan oleh Lurah/Kepala desa dan Camat tempat tinggal terakhir si pewaris, untuk WNI Tionghoa dan Eropa SKW dibuat dengan akta Notaris, sedang untuk WNI keturunan Timur Asing maka SKW dibuat oleh Balai Harta Peninggalan (BHP).
Putusan Pengadilan bisa dijadikan dasar untuk balik nama sertifikat, bisa dilihat dalam pasal 37 ayat 2 PP no.24 tahun 1997. Bisa diartikan balik nama sertifikat bisa berdasarkan surat otentik yang dibuat oleh bukan PPAT, karena putusan pengadilan termasuk surat atau akta otentik. Biasanya putusan pengadilan ini di dahului oleh sengketa pihak-pihak terkait harta gono gini.
Risalah Lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang bisa dijadikan dasar untuk balik nama karena diatur juga PP lelang tanpa ada sesuatu yang mengharuskan penjualan melalui lelang. Sedangkan Lelang Eksekusi adalah penjualan melalui lelang karena putusan pengadilan atau karena telah terpenuhi unsur lelang eksekusi seperti diatur dalam UU no.4 tahun 1996, tentang hak tanggungan, diantaranya debitur sudah cidera janji atau lebih dikenal dengan istilah wanprestasi. Sedangkan Lelang non Eksekusi wajib dilakukan untuk menjual barang-barang/ jasa milik negara.
Tanah dengan status Girik adalah tanah bekas hak milik adat yang belum didaftarkan pada Badan Pertanahan Nasional. Jadi girik bukanlah merupakan bukti kepemilikan hak, tetapi hanya merupakan bukti penguasaan atas tanah dan pembayaran pajak atas tanah tersebut.
Untuk mengamankan kedua belah pihak(pemilik lahan dan PT developer dalam proses akuisisi) dari situasi yang tidak diinginkan adalah dengan cara:
BPHTB tidak hanya dikenakan dalam perolehan jual beli, tapi semua jenis perolehan diantaranya :
Jual beli, tukar menukar, hibah, hibah wasiat, waris, pemasukan dalam badan hukum, pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, penunjukan pembeli dalam lelang, pelaksanaan putusan hakim yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap, penggabungan usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha, hadiah, hasil lelang non eksekusi.
Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) diartikan sebagai nilai transaksi atau nilai kesepakatan harga antara penjual dan pembeli. Dalam prakteknya nilai NPOP ini bisa lebih besar atau lebih kecil dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Jika terjadi perkembangan yang luar biasa disuatu daerah dalam waktu singkat, sehingga harga tanah meningkat dengan cepat. Daerah seperti ini NPOP bisa jauh lebih besar dari NJOP. Sebaliknya bila daerah tersebut direncanakan akan dijadikan tempat pembuangan sampah, daerah pemakaman, lokasi saluran udara tegangan ekstra tinggi (SUTET),berpotensi konflik atau sengketa, maka NPOP nya lebih rendah dari nilai NJOP.
Tapi yang dijadikan dasar pengenaan PPh (pada penjual) dan BPHTB (pada pembeli) tetap adalah nilai yang lebih tinggi antara NPOP ataukah NJOP.
PPh atas peralihan tanah dan bangunan dihitung sebesar 5% dari NPOP atau NJOP (mana yang lebih tinggi).
BPHTB dihitung NPOP atau NJOP dikurangi dahulu dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) kemudian dikali 5%.
NPOPTKP tiap daerah berbeda.Untuk DKI Jakarta adalah Rp.80 juta, sedangkan untuk daerah Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi adalah Rp.60 juta.
Pengecekan Sertifikat
Pengecekan Sertifikat dilakukan ke kantor Pertanahan setempat sebelum proses jual beli dilakukan. Diperlukan untuk memastikan bahwa sertifikat tidak ada catatan seperti blokir, sita,pemotongan pelebaran jalan atau catatan lainnya.
Biaya Akta Jual Beli
Kebanyakan PPAT menarik biaya 1% dari nilai transaksi, tetapi harga ini tidaklah kaku sehingga klien bisa menawar harga tersebut sepanjang disetujui oleh PPAT.
Biaya akta jual beli ini biasanya dibayarkan secara proporsional antara penjual dan pembeli. Namun tidak tertutup kemungkinan biaya akta jual beli ini dipikul oleh salah satu pihak sesuai kesepakatan para pihak.
Biaya Balik Nama
Balik nama sertifikat dilakukan di kantor Pertanahan setempat. Proses balik nama diajukan oleh PPAT dengan membayar sejumlah biaya sesuai dengan peraturan yang berlaku, dimana biaya balik nama ini ditanggung oleh pembeli.
Biaya PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak)
PNBP dibayarkan sekaligus pada saat pengajuan peralihan hak atau Balik Nama. Besarnya 1 perseribu/ permill) dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah.
Accelerated Training Program (ATP)
Istilah di real estate :
- Open Listing = pemasaran terbuka, persaingan ketat, siapa aja boleh menjual. kemungkinan terjual oleh agen sedikit.
- Sole Agen = Vendor juga memasarkan, hanya dengan 1 agen (ray white), kemungkinan besar sold by owner.
- Exclusive Agen/ Agen Tunggal = Yang diberi kuasa jual cuma 1 agen ini, siapa pun yang menjual termasuk vendor, agen ini tetap mendapatkan komisi
- Tender = pemasaran yang dipublikasikan pemerintah dan mendapatkan suatu perusahaan yang memenuhi kriteria yang layak terpilih.
- Lelang/ Auction = Harus exclusive, penawaran terbuka dan diambil yang tertinggi.
Bentuk Kerja Sama :
Prosedur Kerja antar Kantor :
- Pengisian form kerjasama baik untuk referral, co-broking atau join listing
- Harus ditandatangani oleh marketing dan manager/ principal kedua belah pihak.
- Hanya berlaku untuk 3 bulan.
Produk-Produk yang dapat dipasarkan
Tanah dengan status Girik adalah tanah bekas hak milik adat yang belum didaftarkan pada Badan Pertanahan Nasional. Jadi girik bukanlah merupakan bukti kepemilikan hak, tetapi hanya merupakan bukti penguasaan atas tanah dan pembayaran pajak atas tanah tersebut.
Untuk mengamankan kedua belah pihak(pemilik lahan dan PT developer dalam proses akuisisi) dari situasi yang tidak diinginkan adalah dengan cara:
- Buat akta Pengikatan Jual Beli (PJB) antara kedua pihak, dimana dalam akta itu dicantumkan bahwa akta jual beli akan dibuat saat sertifikat selesai diurus oleh pemilik lahan dalam bentuk Sertifikat Hak Milik (SHM).
- Ajukan permohonan perubahan hak ke kantor Pertanahan setempat, perubahan dari SHM menjadi SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan), karena menurut UU pokok agraria, PT atau ruko tidak diperkenankan untuk memiliki SHM.
- Buat akta jual beli berdasarkan akta PJB, diiringi pelunasan pembayaran harga lahan.
- Berdasarkan akta jual beli tersebut bisa diajukan balik nama ke BPN.
- Setelah sertifikat HGB sudah atas nama PT, maka dilanjutkan dengan pengurusan legalitas proyek.
BPHTB tidak hanya dikenakan dalam perolehan jual beli, tapi semua jenis perolehan diantaranya :
Jual beli, tukar menukar, hibah, hibah wasiat, waris, pemasukan dalam badan hukum, pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, penunjukan pembeli dalam lelang, pelaksanaan putusan hakim yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap, penggabungan usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha, hadiah, hasil lelang non eksekusi.
Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) diartikan sebagai nilai transaksi atau nilai kesepakatan harga antara penjual dan pembeli. Dalam prakteknya nilai NPOP ini bisa lebih besar atau lebih kecil dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Jika terjadi perkembangan yang luar biasa disuatu daerah dalam waktu singkat, sehingga harga tanah meningkat dengan cepat. Daerah seperti ini NPOP bisa jauh lebih besar dari NJOP. Sebaliknya bila daerah tersebut direncanakan akan dijadikan tempat pembuangan sampah, daerah pemakaman, lokasi saluran udara tegangan ekstra tinggi (SUTET),berpotensi konflik atau sengketa, maka NPOP nya lebih rendah dari nilai NJOP.
Tapi yang dijadikan dasar pengenaan PPh (pada penjual) dan BPHTB (pada pembeli) tetap adalah nilai yang lebih tinggi antara NPOP ataukah NJOP.
PPh atas peralihan tanah dan bangunan dihitung sebesar 5% dari NPOP atau NJOP (mana yang lebih tinggi).
BPHTB dihitung NPOP atau NJOP dikurangi dahulu dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) kemudian dikali 5%.
NPOPTKP tiap daerah berbeda.Untuk DKI Jakarta adalah Rp.80 juta, sedangkan untuk daerah Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi adalah Rp.60 juta.
Pengecekan Sertifikat
Pengecekan Sertifikat dilakukan ke kantor Pertanahan setempat sebelum proses jual beli dilakukan. Diperlukan untuk memastikan bahwa sertifikat tidak ada catatan seperti blokir, sita,pemotongan pelebaran jalan atau catatan lainnya.
Biaya Akta Jual Beli
Kebanyakan PPAT menarik biaya 1% dari nilai transaksi, tetapi harga ini tidaklah kaku sehingga klien bisa menawar harga tersebut sepanjang disetujui oleh PPAT.
Biaya akta jual beli ini biasanya dibayarkan secara proporsional antara penjual dan pembeli. Namun tidak tertutup kemungkinan biaya akta jual beli ini dipikul oleh salah satu pihak sesuai kesepakatan para pihak.
Biaya Balik Nama
Balik nama sertifikat dilakukan di kantor Pertanahan setempat. Proses balik nama diajukan oleh PPAT dengan membayar sejumlah biaya sesuai dengan peraturan yang berlaku, dimana biaya balik nama ini ditanggung oleh pembeli.
Biaya PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak)
PNBP dibayarkan sekaligus pada saat pengajuan peralihan hak atau Balik Nama. Besarnya 1 perseribu/ permill) dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah.
Accelerated Training Program (ATP)
Istilah di real estate :
- Vendor = Penjual
- Buyer = Pembeli
- FSBO = For Sale By Owner
- FLBO = For Lease By Owner
- BT = Broker Tradisional
- VPA = Vendor Partnership Advertisement
- Open Listing = pemasaran terbuka, persaingan ketat, siapa aja boleh menjual. kemungkinan terjual oleh agen sedikit.
- Sole Agen = Vendor juga memasarkan, hanya dengan 1 agen (ray white), kemungkinan besar sold by owner.
- Exclusive Agen/ Agen Tunggal = Yang diberi kuasa jual cuma 1 agen ini, siapa pun yang menjual termasuk vendor, agen ini tetap mendapatkan komisi
- Tender = pemasaran yang dipublikasikan pemerintah dan mendapatkan suatu perusahaan yang memenuhi kriteria yang layak terpilih.
- Lelang/ Auction = Harus exclusive, penawaran terbuka dan diambil yang tertinggi.
Bentuk Kerja Sama :
- Referral, bentuk kerjasama karena penanganan buyer/vendor di luar trade area, pembagian komisi, referral listing min.20% dari total komisi yang diterima dan untuk referral selling min.80%. Referral berlaku kalau exclusive, kalau open jangan, karena buyer pasti beli langsung ke broker lain.
- Co-Broking / Conjunction, kerjasama antar 2 kantor untuk melakukan transaksi dengan buyer dan vendor dari 2 kantor yang berbeda tersebut
- Co-Listing, bentuk kerjasama antar 2 marketing yang memiliki listing bersama, maka komisi untuk listing dibagi 2.
- Join Listing, bentuk kerjasama antar 2 marketing yang memiliki listing bersama, untuk komisi listing di bagi dan siapapun yang membawa pembeli selling di bagi 2.
Prosedur Kerja antar Kantor :
- Pengisian form kerjasama baik untuk referral, co-broking atau join listing
- Harus ditandatangani oleh marketing dan manager/ principal kedua belah pihak.
- Hanya berlaku untuk 3 bulan.
Produk-Produk yang dapat dipasarkan
- Secondary : Rumah tinggal, Apartemen, Kapling, Kios, Gedung, Hotel, Office space.
- Primary : adalah properti yang langsung dipasarkan/ dikeluarkan oleh developer, dapat dipasarkan melalui in-house marketing atau agen properti. Yang termasuk properti primary (yang belum dipakai); perumahan, ruko/rukan, town house, gudang, apartemen,resort, soho (small office, home office), kios, rumah masa depan.
Lokasi, Bentuk tanah, Harga, Usia bangunan, Material bangunan, Feng shui, Rancangan arsitek, Properti sekitar yang terjual/sedang dijual.
Lokasi :boulevar(main road), dekat mal, dekat sekolahan, dekat pasar, ditengah kota, hook, badan jalan, tusuk sate, cul-de-sac.
Bentuk Tanah : bujur sangkar, persegi4, segi3, trapesium
Harga : Data penjualan terakhir, demand & supply suatu properti, trend yang sedang terjadi.
Usia Bangunan : Gress 100%baru, 1-2 tahun,2-5 tahun, 5-10 tahun, 10-20 tahun, >20 tahun.
Feng shui: Arah pintu utama Timur/ Barat/ Utara/dst, Jumlah anak tangga 19,21, Bentuk tanah ngantong/kecil belakang/persegi, Lokasi hoek/badan/tusuk sate/cul-de-sac, Tiang/pohon di depan pintu utama.
Siklus Aktifitas
- Prospecting , tujuan paling besar ; bangun image, dapat vendor & buyer, ciptakan penghasilan yang konsisten, memperluas jaringan/network, tambah data base ; persiapan diri(naskah, no.telp, info pasar), mendengarkan, nada suara, perhatian personality, menghadapi penolakan, penutupan percakapan, hasil menanamkan (ragu, ingin tahu, urgen). Pengertian nya; Kegiatan yang dilakukan untuk memperkenalkan image diri kita selaku marketing dari ray white dengan tujuan agar setelah mengenal bisnis ray white calon klien akan menggunakan jasa ray white selaku agen properti, baik untuk jual-beli-sewa-lelang properti.
- Presentasi, tujuan ; tahun karakter, dengar & jawab suara keraguan, bangun kredibilitas, bangun profile, jelaskan benefit, hasil succes fee, dapat listing berkualitas, bina hubungan.
- Service
- Soft Prospecting : sebar brosur bisa model magic25 (depan, belakang, kiri dan kanan rumah kita masing-masing 25 lebar)
- Hard Prospecting : door knocking, open house
Membangun Top of Mind Awareness :
Kartu nama, Surat perkenalan pribadi, Letter box Drop(LBD), Door knocking, Spanduk/papan tanda, white magazine, Relasi, Magic 25.
Karakteristik Area tujuannya adalah Mengetahui dengan pasti bagaimana karakter dari penjual dan pembeli serta dapat melakukan prospecting dengan tepat.
- Blue Area ; lokasi tengah kota, menengah keatas, DOM(days on market) >90 hari, open house, exclusive.
- Puple Area ; lokasi masih dalam kota, kelas menengah, dom <=90 hari, semi exclusive, brand yang competitive.
- Green Area ; lokasi pinggir kota, menengah kebawah, dom <60 hari, KPR sebagian besar.
Tips :
- Selamat pagi/ siang/ sore
- Ray White Kemayoran dengan Johan. Bisa dibantu?
- Jangan lupa tanyakan Nama, no.Telp si penelpon.
- Cari tahu kebutuhan si penelpon
- Jangan pakai Killing Words (tidak bisa,tidak tahu,bukan saya,jangan,terserah), tapi pakai Magic Words (akan saya coba,saya akan tanyakan,agak sulit tapi saya coba,silahkan,tolong,terimakasih).
Tips:
- Kuasai produk, harga, dan susunan
- Memberi kartu nama
- Mencatat nama dan no.telepon
- Jangan membiarkan klien pulang dengan tangan kosong
Magic25, Brosur, Kartu Nama, Listing Kit, CMS(contact management system) leasing & selling, LBD(letter box drop=menyampaikan pesan secara konsisten dan merata di trade area, shg akan menciptakan top of mind awareness setiap saat).
Isi LBD dibagi menjadi 2 kategori :
1. Sukses ;story dalam menjual properti baik marketing maupun kantor
2. Service; jaminan service, free konsultasi properti, dll
Siapa saja yang seharusnya menjadi jaringan kerja(net work) relasi anda ?
Orang yang berkecimpung di bisnis lain dapat memberikan relasi bisnisnya antara lain : Pengacara, Kontraktor, Design interior, Salon, Bankir, Agen asuransi, Multilevel, dll
Hal-hal yang penting untuk mengenal suatu wilayah strategis :
- Jumlah properti di trade area
- Tingkat turn over
- Pengetahuan daerah yang seksama
- Kompetisi penjualan
- Agen setempat
- Hot pembeli ; siap beli sekarang juga, rumahnya baru terjual. Hot penjual ; BU, mau pindah. Di follow up harian
- Warm pembeli; harus jual terlebih dulu, masih dalam tahap pencarian. Hot penjual ; tahap awal pencarian, ingin beli dulu baru jual. Di follow up mingguan.
- Cold pembeli; berminat tapi tidak dalam jangka waktu sekarang. Cold penjual ;setiap orang dalam mode 95%. Di follow up 1 - 3 bulan
- Penandatanganan PAP (Perjanjian Agen Pemasaran) /kontrak
- Minta VPA (Vendor Partnership Advertisement); iklan ditanggung sebagian penjual
- Bayar dimuka
- Koefisien Dasar Bangunan (KDB)/ Building Coverage Ratio (BCR). Adalah perbandingan antara luas lantai dasar bangunan dengan luas tanah (LB/LT X100%).Aturan ini mengatur bagaimana didalam membangun suatu bangunan, si pemilik bangunan diwajibkan menyisakan lahannya untuk area resapan air. KDB biasanya dinyatakan di dalam persentase. Misalnya anda memiliki lahan disuatu daerah dengan KDB 60% dengan luasnya 150m2,artinya anda hanya boleh membangun rumah seluas 60%x150m2=90m2,sisanya 60m2 sebagai area terbuka yang fungsinya seperti disebut diatas. Dasar perhitungan KDB ini memang hanya memperhitungkan luas bangunan yang tertutup atap. Jalan setapak dan halaman dengan pengerasan yang tidak beratap tidak masuk dalam aturan ini. Walaupun demikian, sebaiknya lahan tersebut ditutup dengan bahan yang dapat meresap air, seperti paving blok. Tujuannya ruang terbuka hijau yang berfungsi sebagai area resapan air.
- Garis Sempadan Bangunan(GSB), adalah suatu aturan oleh pemerintah daerah setempat yang mengatur batasan lahan yang boleh dan tidak boleh dibangun. GSB 3m, artinya anda hanya diperbolehkan membangun sampai batas 3 m tepi jalan raya. Secara umum GSB adalah garis imaginer yang menentukan jarak terluar bangunan terhadap pinggir ruas jalan. Besarnya GSB ini tergantung dari besar jalan yang ada didepannya. Biasanya jarak GSB ini rumusnya adalah setengah lebar jalan, apabila lebar jalan adalah 10 m, maka GSB nya adalah 5 m, artinya jalak terluar yang diijinkan bangunan berdiri adalah 5m dari pinggir jalan.
- Garis Sempadan Jalan (GSJ). Hampir mirip dengan GSB, tetapi GSJ lebih ditujukan untuk tersedianya lahan bagi perluasan jalan dimasa mendatang. Misalnya di dekat lahan anda ada GSJ tertulis 1,5 m. artinya 1,5 m dari tepi jalan kearah halaman anda sudah ditetapkan sebagai lahan untuk rencana pelebaran jalan. Bila suatu saat ada pekerjaan pelebaran jalan, lahan anda selebar 1,5 m akan terambil.
- Koefisien Lantai Bangunan (KLB)/ Floor Area Ratio (FAR). Adalah perbandingan antara luas lantai bangunan dengan luas tanah. Luas total bangunan yang dihitung KLB ini merupakan seluruh luas bangunan yang ada, mulai dari lantai dasar hingga lantai diatasnya. KLB biasanya dinyatakan dalam angka seperti 1,5:2 dan sebagainya. Tiap-tiap daerah angka KLB ini berbeda-beda. Lokasi suatu daerah semakin padat, maka angka KLB akan semakin tinggi pula. Bila di dalam PBS anda tertera KLB=2, maka total luas bangunan yang boleh didirikan maksimal 2 x luas lahan yang ada. Angka2 KLB ini berkaitan dengan jumlah lantai yang akan dibangun. Seandainya anda punya lahan 150m2, dengan KDB 40% dan KLB=1, perhitungannya sbb: Lantai dasar=40% x150m2=60m2. Total luas bangunan yang boleh dibangun =150m2
Tidak ada komentar:
Posting Komentar